Avrupa’da bir gayrimenkul yatırımı yapmak, aynı zamanda oturum hakkı elde etmek ve Euro bazlı bir varlık oluşturmak isteyen Türk yatırımcıların son yıllarda en çok araştırdığı konulardan biri Yunanistan Golden Visa programı oldu. 

Ancak 2026 itibarıyla kurallarda önemli değişiklikler yapıldığı için internette hâlâ dolaşan eski bilgiler kafa karıştırabiliyor. Güncel yatırım limitleri, uygun mülk türleri ve başvuru süreçleri artık daha farklı ilerliyor. 

Peki bugün bir Türk vatandaşı olarak Yunanistan’da Golden Visa almak için ne yapmak gerekiyor? Hangi bölgelerde yatırım yapılabilir? Süreç ne kadar sürüyor? Bu rehberde tüm süreci adım adım ele alıyoruz.

Yunanistan Golden Visa Nedir?

Yunanistan Golden Visa, Avrupa Birliği vatandaşı olmayan kişilere belirli yatırım kriterlerini karşılamaları halinde verilen 5 yıllık yenilenebilir oturum izni programıdır. Program kapsamında yatırımcı ve uygun aile bireyleri Yunanistan’da oturum hakkı elde ederken aynı zamanda Schengen bölgesinde serbest dolaşım avantajına sahip olur. 

Bu program doğrudan vatandaşlık sağlamaz. Ancak belirli şartlarla uzun süreli yasal ikamet sonrasında vatandaşlık başvuru yolu açılabilir. 

Neden Türk Yatırımcılar Yunanistan Golden Visa’yı Tercih Ediyor?

Türk yatırımcıların ilgisinin temel nedenleri yalnızca oturum hakkı değil. Öne çıkan avantajlar:

• Euro bazlı varlık oluşturma
• Avrupa’da gayrimenkul sahibi olma
• Schengen ülkelerine erişim
• Aile üyelerini kapsayan oturum imkânı
• Zorunlu ikamet şartının bulunmaması
• Türkiye’ye yakın konum
• Kira geliri ve uzun vadeli değer artışı potansiyeli

Özellikle Atina, Selanik ve bazı dönüşüm projeleri yatırımcıların radarında olmaya devam ediyor. 

Adım 1: Hedefinizi Belirleyin — Oturum mu, Getiri mi?

Yunanistan Golden Visa’ya başlamadan önce en önemli soru şu: Önceliğiniz Avrupa’da yaşamak mı, oturum hakkı mı, kira geliri mi yoksa uzun vadeli değer artışı mı? Çünkü yatırım stratejisi buna göre değişiyor.

Örneğin:

• Oturum + düşük giriş → dönüşüm projeleri
• Kira getirisi → şehir merkezleri
• Prestij + yeniden satış → premium bölgeler
• Uzun vadeli büyüme → gelişen lokasyonlar

Bu aşamada profesyonel danışmanlık almak süreçte hata riskini azaltabilir.

Adım 2: Güncel Golden Visa Yatırım Eşiklerini Öğrenin (2026)

En çok karıştırılan konu burası. Eskiden her bölgede 250.000 Euro modeli uygulanıyordu. Bugün sistem bölgelere göre ayrılıyor. 

1. Özel Kategori – 250.000 Euro

Bu tutar artık yalnızca belirli mülk türlerinde geçerli:

• Ticari mülkten konuta dönüşüm
• Tarihi veya koruma altındaki yapıların restorasyonu

Bu kategori bugün hâlâ en düşük girişli seçeneklerden biri olarak görülüyor. 

2. Standart Bölge – 400.000 Euro

Çoğu Yunanistan bölgesinde uygulanır.

Şartlar:

• Tek mülk
• Minimum 120 m²

3. Premium Bölge – 800.000 Euro

Yüksek talep gören bölgeler:

• Atina ve Attika
• Selanik
• Mikonos
• Santorini
• Büyük adalar

Şart:

• Tek konut
• Minimum 120 m²

Adım 3: Uygun Gayrimenkulü Seçin

Doğru mülk seçimi sadece Golden Visa almak için değil, yatırımın geleceği için de kritik. Seçim yaparken şu kriterlere bakın:

– Lokasyon

Turistik mi? Yerel talep güçlü mü?

– Kira Potansiyeli

Uzun dönem mi kısa dönem mi?

– Likidite

Satarken kolay çıkılabilir mi?

– Yasal Durum

Tapu temiz mi? İmar durumu uygun mu? Burada mutlaka bağımsız hukuk incelemesi yapılmalıdır.

Adım 4: AFM (Yunan Vergi Numarası) Alın

Yunanistan’da mülk satın alabilmek için ilk resmi işlem AFM (Vergi Kimlik Numarası) almaktır. AFM olmadan:

• Mülk alınamaz
• Banka hesabı açılamaz
• Vergi işlemleri yapılamaz

İyi haber şu: Bu işlem çoğu durumda avukat aracılığıyla uzaktan yürütülebiliyor. 

Adım 5: Banka Hesabı Açın

Yatırım ödemeleri genellikle banka sistemi üzerinden ilerler. Bu nedenle:

• Yunan banka hesabı
• gelir kaynağı belgeleri
• kimlik doğrulamaları

hazırlanır. Bazı bankalarda süreç uzaktan başlatılabiliyor ancak dosya kalitesine göre değişiyor. 

Adım 6: Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Bu aşama atlanmamalı. Avukatınız şu kontrolleri yapmalıdır:

• Tapu doğrulaması
• İpotek kontrolü
• Kadastro incelemesi
• Vergi borcu sorgusu
• Golden Visa uygunluğu

Özellikle dönüşüm projelerinde uygunluk belgeleri kritik hale geldi. 

Adım 7: Satın Alma Sözleşmesini İmzalayın

Satın alma:

• noter huzurunda
• şahsen
  veya
• vekaletname ile

tamamlanabilir.

Birçok Türk yatırımcı işlemi Türkiye’den yönetebiliyor. Ödeme tamamlandıktan sonra tapu kaydı yapılır.

Adım 8: Golden Visa Başvurusunu Yapın

Satın alma tamamlandıktan sonra oturum başvurusu yapılır. Genellikle süreç şunları içerir:

• başvuru dosyası
• biyometrik kayıt
• sağlık sigortası
• yatırım belgeleri
• aile evrakları

Başvuru sonrasında geçici oturum hakkı başlar. 

Golden Visa ile Kimler Dahil Edilebilir?

Programın en güçlü taraflarından biri aile kapsamıdır.

Genellikle:

• yatırımcı
• eş
• 21 yaşına kadar çocuklar
• ebeveynler

başvuruya dahil olabilir. 

Süreç Ne Kadar Sürüyor?

Dosyanın hazırlanması, mülk seçimi ve resmi işlemlerle birlikte toplam süreç değişebilir. Piyasada konuşulan “3 ay” çoğu zaman sadece değerlendirme kısmını ifade eder. Gerçek süreç çoğu yatırımcı için daha uzun planlanmalıdır. 

Türk Yatırımcıların En Sık Yaptığı Hatalar

– Eski yatırım limitlerine göre plan yapmak

2026 kuralları değişti.

– Golden Visa’yı sadece oturum değil yatırım olarak görmemek

Mülkün kira ve çıkış stratejisi önemlidir.

– Hukuki kontrolü atlamak

En pahalı hata genellikle burada oluşuyor.

– Tüm bütçeyi yalnızca satış fiyatına ayırmak

Ek masrafları da hesaba katın.

Yunanistan Golden Visa Kimin İçin Mantıklı?

Eğer hedefiniz:

• Avrupa’da oturum hakkı
• Euro bazlı varlık
• Schengen erişimi
• aileyle birlikte esnek yaşam planı

ise Yunanistan Golden Visa hâlâ Avrupa’daki dikkat çeken seçeneklerden biri olmaya devam ediyor.

Ancak 2026 itibarıyla doğru bölgeyi seçmek, güncel yatırım eşiklerini bilmek ve süreci profesyonel yönetmek her zamankinden daha önemli.

Doğru yapılandırılmış bir yatırım; sadece bir ev değil, Avrupa’da uzun vadeli bir yaşam ve varlık planının başlangıcı olabilir.

Doğru lokasyon, doğru mülk ve doğru yönetim modeli ile Yunanistan’da Airbnb yatırımı, uzun vadede ciddi bir pasif gelir kaynağına dönüşebilir.

Bugün atılan doğru bir adım, yarın Avrupa’da daha özgür, daha dengeli ve daha güvenli bir hayatın kapısını aralayabilir.