Yunanistan gayrimenkul piyasasında yabancı alıcıların profili değişmeye devam ediyor. Eylül 2026’da yayımlanan yeni veriler, özellikle Avrupa Birliği dışından gelen alıcıların Yunanistan’daki tatil evlerine yönelik ilgisinin arttığını ortaya koyuyor. İngiltere ve ABD başta olmak üzere farklı pazarlardan gelen talep yükselirken, yabancı alıcıların yalnızca oturum izni amacıyla değil, doğrudan tatil evi ve gayrimenkul sahibi olma amacıyla da Yunanistan’a yöneldiği görülüyor.
Elxis – At Home in Greece tarafından 2024-2026 dönemindeki müşteri talepleri üzerinden hazırlanan analize göre, şirketle Yunanistan’da tatil evi satın almak amacıyla iletişime geçen potansiyel müşterilerin yüzde 44’ü AB dışındaki ülkelerden geldi. Bu grubun toplam talep içindeki payı üç yıllık dönemde yüzde 11,1 arttı. Gerçekleşen satın alımlarda ise AB dışı vatandaşların payı yüzde 20 seviyesinde kaldı. Başka bir ifadeyle, gerçekleşen tatil evi satışlarının yaklaşık beşte biri AB dışından gelen alıcılara yapıldı.
Bu veriler, Yunanistan gayrimenkul piyasasında uluslararası talebin hâlâ önemli bir unsur olduğunu gösterirken, yatırım açısından daha dikkat çekici olan nokta ise alıcıların neden satın aldığı.
Çünkü son dönemde Yunanistan denildiğinde yabancı gayrimenkul yatırımının önemli bir bölümü Golden Visa ile ilişkilendiriliyordu. Ancak 2026 verileri, özellikle tatil evi segmentinde farklı bir eğilimin güçlendiğini gösteriyor.
İngiltere ve ABD’den Gelen Talep Artıyor
Yunanistan’daki tatil evi piyasasında AB dışındaki en önemli iki pazar İngiltere ve ABD olarak öne çıkıyor. Elxis verilerine göre İngiliz alıcıların ilgisi 2024 ile 2026 arasında yüzde 20 arttı. ABD pazarındaki ilgi ise aynı dönemde yaklaşık yüzde 30 yükseldi. Avustralya da dikkat çeken ülkelerden biri oldu ve bir yıl içerisinde payını iki katına çıkardı.
Bu gelişmenin Yunanistan gayrimenkul piyasası açısından önemli bir sonucu bulunuyor. Uluslararası talebin tek bir ülkeye veya tek bir yatırımcı grubuna bağlı olmaması, farklı pazarlardan gelen alıcıların Yunanistan’daki konutlara olan ilgisinin devam ettiğini gösteriyor.
İngiliz ve Amerikalı alıcıların tercihleri ise birbirinden tamamen aynı değil.
İngiliz alıcılar daha çok İyonya Adaları’na yöneliyor. Elxis’in verilerine göre İngiliz alıcıların satın alma tercihlerinde İyonya Adaları’nın payı yüzde 24 seviyesinde. ABD ve Kanada’dan gelen alıcılar ise yüzde 28 ile en fazla Girit’e yöneliyor. Bu grubun yüzde 25’i ise Yunanistan ana karasındaki bölgeleri tercih ediyor. İyonya Adaları’nın bu pazarlardaki payı yüzde 12 seviyesinde kalıyor.
Bu farklılık, Yunanistan’ın gayrimenkul piyasasını tek bir pazar olarak değerlendirmek yerine bölge bazında incelemenin önemini ortaya koyuyor.
Yabancı Alıcıların Bütçeleri Yükseliyor
Yunanistan’daki yabancı alıcı profilinde dikkat çeken bir diğer değişiklik bütçelerde görülüyor. Elxis tarafından açıklanan verilere göre AB dışından gelen potansiyel alıcıların yüzde 38’i Yunanistan’da bir tatil evi satın almak için 400 bin euronun üzerinde bütçeye sahip olduğunu belirtiyor.
AB ülkelerinden gelen potansiyel alıcılarda bu oran yüzde 24 seviyesinde. Bu fark, AB dışından gelen yatırımcıların ortalama olarak daha yüksek bütçeli gayrimenkullere yöneldiğini gösteriyor.
Burada önemli olan nokta, yüksek bütçenin otomatik olarak daha yüksek yatırım getirisi anlamına gelmemesi. Bir gayrimenkulün fiyatı yükseldikçe yatırımcının değerlendirmesi gereken unsurlar da değişiyor. Konum, yapı kalitesi, manzara, denize yakınlık, ulaşım, turizm sezonunun uzunluğu, kira potansiyeli ve bölgedeki yeni konut arzı birlikte ele alınmalı.
Özellikle Yunanistan’ın ada ve kıyı bölgelerinde gayrimenkul fiyatları aynı şehir veya ada içerisinde bile önemli farklılıklar gösterebiliyor.
Bu nedenle yabancı yatırımcının yalnızca “Yunanistan’da fiyatlar yükseliyor” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak yerine, yatırım yapmayı düşündüğü mikro bölgedeki satış ve kira dinamiklerine bakması önem taşıyor.
Golden Visa Artık Tek Motivasyon Değil
Son dönemde Yunanistan gayrimenkul piyasası hakkında konuşulduğunda en sık gündeme gelen konulardan biri Golden Visa oldu.
Ancak 2026 yılına ilişkin yeni veriler, yabancı alıcıların tamamının gayrimenkulü oturum izni almak amacıyla satın almadığını gösteriyor.
Elxis’in verilerine göre 2026 yılında şirketin AB dışından gelen müşterilerinin yalnızca yüzde 11’i Golden Visa programından yararlanmayı tercih etti. Bu veri, şirketin kendi müşteri tabanına dayanıyor ve dolayısıyla tüm Yunanistan gayrimenkul piyasasının tamamını temsil etmiyor. Bununla birlikte tatil evi segmentindeki talebin önemli bir bölümünün doğrudan konut sahibi olma amacıyla oluştuğuna işaret ediyor.
Bu değişim özellikle yatırımcı açısından önemli. Çünkü Golden Visa kriterlerinde yapılan değişiklikler belirli bölgelerde gerekli yatırım tutarını artırmış olsa da Yunanistan’a yönelik gayrimenkul talebinin tamamen ortadan kalkmadığı görülüyor.
Başka bir ifadeyle, yatırımcı için Yunanistan gayrimenkulünün değer önerisi yalnızca oturum izninden oluşmuyor. İklim, turizm, kişisel kullanım, ikinci ev, uzun vadeli varlık edinimi ve kira geliri gibi farklı motivasyonlar da satın alma kararında rol oynayabiliyor.
Girit Yabancı Alıcıların Radarında
Yunanistan’da yabancıların gayrimenkul tercihleri incelendiğinde Girit’in öne çıkan bölgelerden biri olduğu görülüyor. Özellikle ABD ve Kanada’dan gelen alıcıların yüzde 28’inin Girit’i tercih etmesi dikkat çekiyor. Ana karanın yüzde 25’lik payla ikinci sırada gelmesi, yabancı talebinin yalnızca adalara yoğunlaşmadığını da gösteriyor.
Girit’in gayrimenkul yatırımında öne çıkmasının arkasında birkaç farklı faktör bulunuyor. Adanın büyük bir turizm ekonomisine sahip olması, uluslararası ulaşım bağlantılarının bulunması ve yıl boyunca farklı bölgelerde konut talebinin oluşması, gayrimenkul piyasasının yalnızca yaz aylarına bağlı olarak değerlendirilmemesi açısından önemli.
Ancak Girit de kendi içerisinde tek bir piyasa değil. Heraklion, Hanya, Rethymno ve Agios Nikolaos gibi bölgelerin konut piyasaları birbirinden farklı dinamiklere sahip. Turizm yoğunluğu, yeni proje arzı, şehir merkezine uzaklık, denize erişim ve kira talebi bölgeden bölgeye değişebiliyor.
Bu nedenle Girit’te yatırım araştırması yapan bir yatırımcının yalnızca ada genelindeki fiyatlara bakması yerine proje ve lokasyon bazında çalışma yapması gerekiyor.
İyonya Adaları’nda İngiliz Talebi Dikkat Çekiyor
İngiliz alıcıların Yunanistan’daki tercihleri ise Girit’ten farklı bir tablo ortaya koyuyor. İyonya Adaları, İngiliz yatırımcıların ve tatil evi alıcılarının en fazla ilgi gösterdiği bölgelerden biri. Elxis verilerinde İngilizlerin satın alma tercihlerinde İyonya Adaları’nın payı yüzde 24 olarak açıklanıyor.
Bu durum özellikle Korfu, Lefkada, Kefalonya ve Zakintos gibi destinasyonların uluslararası gayrimenkul piyasasındaki görünürlüğünü artırıyor. İyonya bölgesindeki gayrimenkul yatırımlarında ise turizm talebi önemli bir değişken.
Ancak yatırımcı açısından burada da sadece turist sayısına bakmak yeterli değil. Bir konutun kısa dönemli kiralamaya uygunluğu, yerel düzenlemeler, işletme maliyetleri, bakım giderleri ve sezon uzunluğu yatırımın gerçek performansını etkileyebilir.
Bu nedenle tatil evi satın almak ile yalnızca fiyat artışı beklentisiyle gayrimenkul satın almak arasında önemli bir fark bulunuyor.
AB Dışı Alıcılar İçin Vergi Gündemi
Yunanistan gayrimenkul piyasasındaki son gelişmelerin bir diğer önemli başlığı ise AB dışından gelen alıcıların karşılaşabileceği taşınmaz devir vergisi değişikliği.
Eylül 2026’da gündeme gelen düzenlemeye göre AB dışındaki ülkelerin vatandaşları tarafından gerçekleştirilecek belirli konut alımlarında taşınmaz devir vergisinin yüzde 3’ten yüzde 15’e çıkarılması planlanıyor. Açıklanan çerçevede düzenlemenin 1 Temmuz 2027’den itibaren uygulanması öngörülüyor ve bazı gruplar için istisnalar gündeme geliyor.
Burada özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, bunun planlanan bir düzenleme olması ve nihai yasal metnin ayrıntılarının süreç içerisinde değişebilme ihtimali.
Dolayısıyla yatırımcıların yalnızca haber başlıklarına bakarak işlem kararı vermemesi gerekiyor.
Bununla birlikte böyle bir vergi değişikliği yürürlüğe girerse, AB dışından gayrimenkul satın alacak yatırımcıların toplam satın alma maliyetini doğrudan etkileyebilir.
Örneğin bir gayrimenkulün satış fiyatı aynı kalsa bile işlem sırasında ödenen vergilerdeki değişiklik, yatırımcının toplam başlangıç maliyetini yükseltebilir.
Bu nedenle özellikle Türkiye gibi AB dışındaki ülkelerden Yunanistan’a yatırım yapmak isteyen kişilerin satın alma bütçesini oluştururken yalnızca gayrimenkul fiyatını değil, vergi ve diğer işlem maliyetlerini de hesaba katması gerekiyor.
Yunanistan Gayrimenkul Piyasasında Talep Devam Ediyor
Yabancı talebindeki değişim, Yunanistan gayrimenkul piyasasının genel fiyat hareketleriyle birlikte değerlendirildiğinde daha anlamlı hale geliyor.
Yunanistan Merkez Bankası’nın Eylül 2026’da açıkladığı verilere göre konut fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde ülke genelinde yıllık yüzde 5,5 arttı. Yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 6,2 olurken, eski konut fiyatları yüzde 5 yükseldi. Bölgesel olarak Atina’da yüzde 5,0, Selanik’te yüzde 4,7, diğer şehirlerde yüzde 5,4 ve ülkenin diğer bölgelerinde yüzde 7,1’lik yıllık artış kaydedildi.
Burada önemli olan, fiyatların artmaya devam ederken artış hızının önceki dönemlere kıyasla yavaşlamış olması. 2025 yılında Yunanistan genelinde konut fiyatları ortalama yüzde 8,3 artmıştı. 2026’nın ikinci çeyreğindeki yüzde 5,5’lik yıllık artış, piyasanın yükselişini sürdürmesine rağmen daha ölçülü bir fiyat hareketine işaret ediyor.
Bu tablo yatırımcı açısından daha seçici bir yaklaşımın önemini artırıyor.
Türk Yatırımcı İçin Bu Haber Ne Anlama Geliyor?
Türkiye’den Yunanistan’a gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler açısından son gelişmeler birkaç farklı başlığı aynı anda gündeme getiriyor.
İlk olarak, yabancı talebi devam ediyor. Özellikle AB dışından gelen yatırımcıların önemli bir bölümü daha yüksek bütçeli konutlara yöneliyor.
İkinci olarak, gayrimenkul satın alma motivasyonu çeşitleniyor. Golden Visa hâlâ belirli yatırımcılar açısından önemli olsa da tatil evi, kişisel kullanım ve uzun vadeli gayrimenkul sahibi olma gibi nedenler de öne çıkıyor.
Üçüncü olarak, bölge seçiminin önemi artıyor. İngiliz alıcıların İyonya Adaları’na, ABD ve Kanada vatandaşlarının ise Girit ve ana karaya daha fazla ilgi göstermesi, yabancı talebinin Yunanistan genelinde eşit dağılmadığını ortaya koyuyor.
Son olarak, AB dışı yatırımcıları ilgilendiren vergi düzenlemeleri yakından takip edilmeli. Planlanan taşınmaz devir vergisi değişikliğinin nihai kapsamı ve yürürlük koşulları netleşmeden yatırımcıların maliyet hesabını kesinleştirmemesi gerekiyor.
Yunanistan’da Yabancı Konut Talebinin Yeni Yüzü
2026 yılında ortaya çıkan tablo, Yunanistan gayrimenkul piyasasındaki yabancı talebinin yalnızca Golden Visa üzerinden okunamayacağını gösteriyor.
İngiltere ve ABD’den gelen talebin artması, Avustralya’nın yükselişi, Girit ve İyonya Adaları gibi bölgelerin farklı yatırımcı gruplarını çekmesi ve AB dışı alıcıların daha yüksek bütçeli gayrimenkullere yönelmesi, piyasadaki talebin çeşitlendiğine işaret ediyor.
Öte yandan konut fiyatlarının artış hızındaki yavaşlama ve AB dışı alıcılara yönelik planlanan vergi değişikliği, yatırımcıların daha detaylı maliyet ve bölge analizi yapmasını gerektiriyor.
Dolayısıyla Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı araştıran bir yatırımcı için artık yalnızca “hangi şehirde ev alınır?” sorusu yeterli değil.
Hangi bölgede hangi alıcı profili var, yeni konut arzı ne durumda, gayrimenkulün kira potansiyeli nedir, toplam satın alma maliyeti ne kadar ve mevcut mevzuat yatırım kararını nasıl etkiliyor?
2026’nın son çeyreğinde Yunanistan gayrimenkul piyasasını takip ederken bu soruların birlikte değerlendirilmesi, yatırımın gerçek maliyetini ve potansiyelini anlamak açısından daha önemli hale geliyor.
Yunanistan hakkında daha fazla bilgi edinmek ve yatırım süreçlerini farklı yönleriyle keşfetmek isterseniz, önceki blog yazımıza da göz atabilirsiniz.
Tartışmaya Katıl