Yunanistan gayrimenkul piyasasında son günlerin en dikkat çekici gelişmelerinden biri, Avrupa Birliği dışındaki ülkelerin vatandaşlarının konut alımlarında ödeyeceği gayrimenkul devir vergisinin artırılmasının planlanmasıoldu.
Yunanistan hükümeti tarafından açıklanan yeni düzenleme kapsamında, belirli şartları karşılamayan üçüncü ülke vatandaşlarının konut satın alımlarında uygulanan mevcut %3’lük devir vergisinin %15’e çıkarılması planlanıyor. Düzenlemenin özellikle konut piyasasındaki yabancı talebi ve Yunanistan’da yaşayanların konuta erişimi üzerindeki baskıyı azaltma amacı taşıdığı belirtiliyor.
Ancak konu yalnızca bir vergi artışından ibaret değil. Yeni uygulama, Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı yapan Türk vatandaşları başta olmak üzere AB dışından gelen yatırımcıların satın alma maliyetlerini doğrudan etkileyebilecek önemli bir değişiklik anlamına geliyor.
Üstelik düzenlemenin kapsamı, istisnaları ve yürürlük tarihi konusunda son haftalarda bazı ayrıntılar netleşti. Bu nedenle Yunanistan’da yatırım yapmayı düşünenler açısından yeni sistemin nasıl işleyeceğini anlamak önem taşıyor.
Yunanistan’da Konut Alım Vergisi Neden Değişiyor?
Yunanistan hükümeti, konut fiyatlarındaki yükseliş ve özellikle bazı bölgelerde artan uluslararası talep nedeniyle konut piyasasına yönelik çeşitli önlemler açıklıyor.
Hükümetin açıklamasına göre yeni düzenlemenin temel hedeflerinden biri, üçüncü ülke vatandaşlarından gelen ek konut talebinin fiyatlar üzerindeki etkisini sınırlamak ve ülkede sürekli yaşayan kişilerin konuta erişimini desteklemek.
Mevcut sistemde gayrimenkul devir vergisi genel olarak %3 seviyesinde uygulanıyor. Belediyeler için alınan ek pay da hesaba katıldığında efektif oran yaklaşık %3,09 seviyesine geliyor. Yeni düzenlemenin kapsamına giren alımlarda ise bu oranın %15’e yükseltilmesi planlanıyor.
Burada önemli nokta, yeni oranın bütün yabancı yatırımcıları aynı şekilde kapsamayacak olması.
Açıklanan çerçeve özellikle AB ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vatandaşları için konut alımlarını hedefliyor. Uzun süreli oturum sahipleri ve bazı özel statüler ise düzenlemenin dışında tutuluyor.
Bu nedenle “Yunanistan’da yabancılara konut vergisi %15 oluyor” şeklinde genel bir ifade kullanmak yerine, düzenlemenin hangi yatırımcıları ve hangi gayrimenkulleri kapsadığını ayrıca incelemek gerekiyor.
%3’ten %15’e Çıkacak Vergi Yatırım Maliyetini Nasıl Değiştiriyor?
Yeni düzenlemenin yatırımcı açısından en önemli etkisi, satın alma sırasında ortaya çıkan toplam maliyetin yükselmesi olacak. Örneğin 400 bin euroluk bir konut üzerinden düşünelim.
Mevcut yaklaşık %3’lük devir vergisi üzerinden hesaplandığında yatırımcının ödeyeceği vergi yaklaşık 12 bin euroseviyesinde oluyor. %15’lik yeni oran uygulanırsa bu tutar yaklaşık 60 bin euroya çıkabilir.
800 bin euroluk bir konutta ise mevcut yaklaşık %3’lük oran üzerinden vergi yaklaşık 24 bin euro seviyesindeyken, %15’lik oranla bu tutar yaklaşık 120 bin euro seviyesine ulaşabilir.
Dolayısıyla burada yalnızca yüzde olarak görünen bir değişiklikten değil, yüksek bütçeli gayrimenkullerde on binlerce euroluk fark yaratabilecek bir maliyet değişikliğinden bahsediyoruz.
Bu nedenle Yunanistan’da gayrimenkul satın almayı planlayan yatırımcıların yalnızca evin satış fiyatına bakması yeterli olmayacak. Satın alma sırasında ortaya çıkan vergi, noter, hukuk, tapu ve diğer işlem giderlerinin de toplam yatırım bütçesine dahil edilmesi gerekiyor.
Özellikle yüksek bütçeli Atina, Atina Riviera’sı veya turistik bölgelerdeki gayrimenkullerde vergi farkının toplam yatırım maliyeti içerisindeki payı daha belirgin hale gelebilir.
Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?
İlk açıklamalarda değişikliğin 2027 yılının başında yürürlüğe girmesi gündeme gelmişti. Ancak sonrasında uygulamanın başlangıç tarihiyle ilgili yeni bir düzenleme ortaya çıktı.
Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı tarafından yapılan açıklamaya göre, üçüncü ülke vatandaşlarına yönelik yeni devir vergisinin 1 Temmuz 2027 itibarıyla uygulanması planlanıyor. Ayrıca hâlihazırda devam eden bazı gayrimenkul işlemlerinin tamamlanabilmesi için geçiş süresi tanınması öngörülüyor. (Ekonomi Bakanlığı)
Bu tarih özellikle yatırımcılar açısından önemli.
Çünkü bir gayrimenkul yatırımında karar verilmesi ile tapu işleminin tamamlanması arasında yalnızca birkaç günlük bir süre bulunmayabiliyor. Hukuki inceleme, sözleşme, banka işlemleri, finansman, vergi numarası, noter ve tapu süreçleri gibi birçok aşama söz konusu olabiliyor.
Bu nedenle yalnızca “2027’den önce satın almak” gibi genel bir yaklaşım yerine, işlemin hangi tarihte hangi aşamada olacağına göre hareket edilmesi gerekiyor. Düzenlemenin uygulama ayrıntıları ve geçiş hükümleri de bu açıdan önem taşıyor.
Yunanistan Gayrimenkul Piyasası Neden Yabancı Yatırımcıların İlgisini Çekiyor?
Vergi değişikliği gündeme gelirken Yunanistan gayrimenkul piyasasının son yıllardaki yükselişini de göz önünde bulundurmak gerekiyor.
Yunanistan Merkez Bankası’nın 2026 yılının ikinci çeyreğine ilişkin verilerine göre ülke genelinde konut fiyatları yıllık bazda %5,5 arttı. Atina’daki yıllık artış %5 olurken Selanik’te %4,7, diğer şehirlerde %5,4 ve ülkenin diğer bölgelerinde %7,1 olarak gerçekleşti. (Yunanistan Merkez Bankası)
Bu oranlar önceki yıllara göre daha düşük olsa da piyasanın genelinde fiyatların yıllık bazda yükselmeye devam ettiğini gösteriyor.
Atina özelinde de fiyatların Avrupa’nın diğer büyük şehirlerine kıyasla yabancı yatırımcılar açısından hâlâ dikkat çekici olduğu yönünde değerlendirmeler bulunuyor. Eylül 2026’da yayımlanan bir piyasa haberinde Atina’da ortalama satış fiyatının yaklaşık 2.500 euro/m² seviyesinde olduğu ve yıllık fiyat artışının %4,2 civarına gerilediği aktarılıyor. (Ekathimerini)
Bu tablo, Yunanistan gayrimenkul piyasasının artık önceki yıllardaki kadar hızlı yükselen bir dönemden daha dengeli bir döneme geçmekte olduğunu gösteriyor. Ancak fiyatların yükselmeye devam etmesi, yabancı yatırımcıların ilgisinin tamamen sona erdiği anlamına gelmiyor.
Yabancıların Yunanistan’da Gayrimenkul İlgisi Devam Ediyor
Yunanistan’daki yabancı yatırım talebi yalnızca Golden Visa programıyla açıklanmıyor. Son dönemde yabancı alıcıların bir bölümünün Yunanistan’dan konut alma amacının oturum izninden ziyade tatil evi, ikinci konut veya uzun vadeli gayrimenkul yatırımı olduğu görülüyor.
Eylül 2026’da yayımlanan bir araştırmaya göre AB dışından Yunanistan’daki tatil evlerine yönelik talepte özellikle İngiltere ve ABD öne çıkıyor. Aynı araştırmada, AB dışındaki potansiyel alıcıların %38’inin 400 bin euronun üzerinde bir bütçeye sahip olduğu belirtiliyor. Ayrıca bu grubun önemli bir bölümünün Golden Visa yerine doğrudan tatil evi satın alma amacı taşıdığı aktarılıyor.
Bu gelişme önemli çünkü Yunanistan gayrimenkul piyasasındaki yabancı talebin tek bir yatırım programına bağlı olmadığını gösteriyor. Atina şehir yaşamı, Yunan adaları, Girit, İyon Adaları ve Atina Riviera’sı gibi bölgeler farklı yatırımcı profillerine hitap ediyor.
Dolayısıyla Golden Visa şartlarında yaşanan değişiklikler veya yabancı yatırımcılara yönelik yeni vergiler, piyasadaki tüm yabancı talebin aynı oranda ortadan kalkacağı anlamına gelmiyor.
Golden Visa Yatırımları Açısından Ne Değişiyor?
Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı denildiğinde en çok konuşulan konulardan biri de Golden Visa. Programda son yıllarda önemli değişiklikler yapıldı. Bazı bölgelerde yatırım eşiği 800 bin euroya yükselirken, belirli bölgelerde 400 bin euroluk seçenekler ve özel şartları karşılayan bazı gayrimenkuller için 250 bin euroluk istisnai kategoriler bulunuyor.
Ancak yeni devir vergisi ile Golden Visa yatırım bedelini birbirinden ayırmak gerekiyor. Örneğin bir yatırımcının Golden Visa şartlarını karşılayan bir gayrimenkul satın alması, satın alma işlemindeki diğer vergilerden otomatik olarak muaf olduğu anlamına gelmiyor.
Yeni düzenlemenin nasıl uygulanacağı ve Golden Visa kapsamındaki satın almalara ilişkin özel bir istisna olup olmayacağı da yatırımcıların takip etmesi gereken konular arasında.
Bu nedenle özellikle 2027’ye yaklaşırken “Golden Visa için gereken yatırım miktarı” ile “gayrimenkulün toplam satın alma maliyeti” ayrı ayrı hesaplanmalı.
Atina’da Gayrimenkul Piyasasının Görünümü
Atina, yabancı yatırımcıların Yunanistan’da en çok takip ettiği gayrimenkul merkezlerinden biri olmaya devam ediyor. Şehrin yatırım açısından dikkat çeken taraflarından biri, tek bir gayrimenkul segmentinden oluşmaması.
Merkezi Atina’da eski binaların yenilenmesi, yeni konut projeleri, öğrenci konutları, turistik bölgelerdeki daireler ve Atina Riviera’sındaki yüksek segment konutlar farklı yatırım stratejilerine hitap ediyor.
Bunun yanında fiyat artış hızındaki yavaşlama da yatırımcıların daha seçici davranmasına neden olabilir. Örneğin 2026’nın ikinci çeyreğinde yeni konutların fiyatları yıllık %6,2 artarken eski konutlarda artış %5 seviyesinde kaldı.
Bu fark, yatırım yapılacak gayrimenkulün yalnızca lokasyonunun değil, binanın yaşı, renovasyon durumu, enerji verimliliği, kullanım amacı ve kira potansiyelinin de değerlendirilmesini önemli hale getiriyor.
Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırımı Yapacaklar Nelere Dikkat Etmeli?
Yeni vergi düzenlemesi gündemdeyken yatırımcı açısından en önemli konulardan biri, toplam maliyet hesabını satın alma fiyatının ötesine taşımak.
Öncelikle gayrimenkulün gerçek satın alma maliyeti hesaplanmalı. Bunun içine devir vergisi, noter ve tapu işlemleri, hukuki inceleme ve gerekli diğer giderler dahil edilmeli.
İkinci olarak gayrimenkulün hangi yatırım amacıyla satın alındığı belirlenmeli.
Bir yatırımcı için amaç uzun dönem kira geliri olabilirken başka bir yatırımcı için ikinci ev, üçüncü bir yatırımcı için ise Golden Visa uygunluğu ön planda olabilir.
Bu amaçların her biri farklı gayrimenkul özelliklerini öne çıkarıyor.
Ayrıca Yunanistan’da her bölgenin aynı performansı göstermediği unutulmamalı. Atina ile Girit, Selanik ile İyon Adaları veya Atina Riviera’sı ile daha küçük şehirlerin gayrimenkul dinamikleri birbirinden oldukça farklı olabilir.
Bu nedenle ülke genelindeki ortalama fiyat artışına bakarak tek bir yatırım stratejisi oluşturmak yerine, bölge ve mülk bazında analiz yapmak daha anlamlı olacaktır.
Yunanistan Gayrimenkul Piyasasında Yeni Bir Dönem
Yunanistan’ın üçüncü ülke vatandaşlarına yönelik planladığı %15 gayrimenkul devir vergisi, ülkenin emlak piyasasında son dönemin en önemli gelişmelerinden biri olarak öne çıkıyor.
Mevcut yaklaşık %3’lük orandan %15’e geçiş, kapsam dahilindeki yatırımcılar açısından satın alma maliyetini ciddi şekilde değiştirebilir. Öte yandan düzenlemenin amacı, Yunanistan’daki konut arzı ve fiyatları üzerindeki yabancı talep baskısını azaltmak olarak açıklanıyor.
Şu aşamada özellikle 1 Temmuz 2027 yürürlük tarihi, kapsam dahilindeki yatırımcılar ve istisnalar yakından takip edilmeli.
Yunanistan gayrimenkul piyasasında ise fiyat artışları 2026’da yavaşlamış olsa da konut fiyatları yıllık bazda yükselmeye devam ediyor. Yabancı yatırımcı talebi de yalnızca oturum programlarıyla sınırlı olmayan daha geniş bir yapıya sahip.
Bu nedenle Yunanistan’da yatırım yapmayı düşünenler için önümüzdeki dönemde en önemli konu yalnızca “fiyatlar ne olacak?” sorusu değil; gayrimenkulün nerede olduğu, toplam satın alma maliyetinin ne kadar olduğu, hangi vergi düzenlemelerine tabi olduğu ve yatırımın hangi amaçla yapıldığı olacak.
Yunanistan hakkında daha fazla bilgi edinmek ve yatırım süreçlerini farklı yönleriyle keşfetmek isterseniz, önceki blog yazımıza da göz atabilirsiniz.
Tartışmaya Katıl