Yunanistan’da gayrimenkul yatırımıyla oturum izni sağlayan Golden Visa programı yeniden gündemde. Ülkedeki ana muhalefet partisi PASOK, yabancı yatırımcıların gayrimenkul satın alarak oturum izni almasını sağlayan seçeneğin kaldırılmasını ve yabancı sermayenin üretken yatırımlara yönlendirilmesini önerdi. 7 Ekim 2026’da yayımlanan haber, Yunanistan’da yatırım yapmayı planlayanlar için mevzuat gelişmelerinin ve satın alma zamanlamasının önemini bir kez daha ortaya koyuyor.
Bu öneri, Golden Visa programının kesin olarak kaldırıldığı anlamına gelmiyor. Ancak yatırımcıların yalnızca bugünkü koşullara değil, olası politika değişikliklerine de dikkat etmesi gerektiğini gösteriyor.
Yunanistan’da Golden Visa İçin Ne Öneriliyor?
Yunanistan’ın Golden Visa programı, belirli koşulları karşılayan yabancı yatırımcılara ülkede oturum izni elde etme imkânı sunuyor. Gayrimenkul satın almak da uzun süredir bu programa erişmek isteyen yatırımcıların değerlendirdiği yollardan biri.
Ancak son yıllarda konut fiyatları ve kiralar üzerindeki baskı, yabancı yatırımların konut piyasasına etkisini siyasi tartışmaların merkezine taşıdı. Bu tartışmaların son örneklerinden biri, PASOK lideri Nikos Androulakis tarafından gündeme getirilen öneri oldu. Habere göre parti, gayrimenkul satın alma seçeneğinin Golden Visa kapsamından çıkarılmasını ve bunun yerine üretken iş yatırımlarını hedefleyen “Angel Visa” adlı farklı bir model geliştirilmesini savunuyor.
Buradaki temel ayrım önemli: Bu gelişme, yürürlükteki programın sona erdiği veya mevcut başvuruların geçersiz hâle geldiği anlamına gelmiyor. Söz konusu olan, siyasi bir öneri. Bir önerinin yürürlüğe girmesi için ilgili yasal ve idari süreçlerden geçmesi gerekir.
Yatırımcılar açısından bu haberin önemi, yalnızca oturum izniyle ilgili değil. Yunanistan’ın yabancı sermayeye nasıl yaklaşacağı, hangi yatırımları teşvik edeceği ve konut piyasasında nasıl bir denge kurmaya çalışacağı da gayrimenkul kararlarını etkileyebilir.
Konut Fiyatları Neden Siyasi Gündemde?
Yunanistan konut piyasası, ekonomik kriz dönemindeki uzun düşüşün ardından yıllar içinde toparlandı. Son dönemde artan talep, sınırlı konut arzı ve turizmin bazı bölgelerde yarattığı baskı, konut erişilebilirliği konusunu daha görünür hâle getirdi.
Yunanistan Merkez Bankası’nın 15 Eylül 2026’da yayımladığı verilere göre, ülke genelinde daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık bazda yüzde 5,5 yükseldi. Yeni dairelerde artış yüzde 6,2, beş yıldan eski dairelerde ise yüzde 5 olarak kaydedildi. Aynı dönemde fiyatlar Atina’da yüzde 5,0, Selanik’te yüzde 4,7 ve diğer bölgelerde farklı oranlarda yükseldi.
Bu veriler, fiyat artışlarının sürdüğünü ancak bölgeler arasında farklılaştığını gösteriyor. Dolayısıyla yatırımcıların Yunanistan’ı tek bir pazar olarak değerlendirmek yerine şehir, mahalle, konut tipi ve kiracı profili üzerinden incelemesi gerekiyor.
Konut erişilebilirliği tartışmalarının arka planında yalnızca yabancı yatırımcılar bulunmuyor. Yeni konut üretiminin sınırlı kalması, eski binaların yenilenme ihtiyacı, inşaat maliyetleri ve turistik kiralama faaliyetleri de piyasanın işleyişinde rol oynuyor. Uluslararası Para Fonu da Yunanistan’da konut fiyatlarının ve kiraların gelirlerden daha hızlı yükseldiğine, ayrıca kullanılmayan konut stokunun değerlendirilmesi ve yeni arzın artırılması gerektiğine dikkat çekiyor.
Bu nedenle Golden Visa üzerine yürütülen tartışmalar, konut piyasasının daha geniş yapısal sorunlarından ayrı düşünülmemeli.
Golden Visa Programında Mevcut Kurallar Neler?
Yatırımcıların güncel mevzuat ile siyasi önerileri birbirinden ayırması gerekiyor. Haberde aktarılan mevcut kurallara göre, Yunanistan’da Golden Visa için gayrimenkul yatırım eşikleri bölgeye ve mülkün niteliğine göre değişiyor.
- 800.000 €: Attika bölgesi, Atina, Selanik, Mikonos, Santorini ve belirli büyüklükteki adalar için genel eşik.
- 400.000 €: Diğer uygun bölgelerdeki genel gayrimenkul yatırım eşiği.
- 250.000 €: Belirli ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi ve restorasyon şartlarını karşılayan tescilli binalar gibi özel kategorilerde uygulanabilen eşik.
Genel 400.000 € ve 800.000 € kategorilerinde tek bir taşınmaz için en az 120 metrekare şartı da bulunuyor. Ayrıca Golden Visa kapsamında edinilen mülklerin kısa dönemli kiralanmasına ilişkin kısıtlamalar mevcut. Başvuru öncesinde mülkün ilgili kategoriye uygunluğu ve güncel hukuki koşullar uzmanlarla teyit edilmeli.
Bu kurallar, her yatırımcının aynı bütçeyle aynı koşullarda oturum izni alabileceği anlamına gelmiyor. Mülkün bulunduğu yer, kullanım amacı ve hukuki statüsü yatırım kararında belirleyici.
Öneri Yasalaşırsa Yatırımcıları Neler Bekleyebilir?
Gayrimenkul seçeneğinin Golden Visa programından çıkarılması önerisinin kabul edilmesi durumunda, oturum izni amacıyla mülk satın almayı planlayan yatırımcılar farklı bir yol aramak zorunda kalabilir. Bununla birlikte, böyle bir değişikliğin gayrimenkul satın almayı yabancılar için tamamen yasaklaması anlamına gelmesi beklenmemeli; tartışılan konu, mülk satın alımının oturum izniyle ilişkilendirilmesi.
Öte yandan Yunanistan hükümeti, muhalefetin önerisine olumlu yaklaşmadı. Habere göre iktidar partisi temsilcileri değişikliğe karşı çıktı. Bu durum, teklifin yasalaşmasının kesin olmadığını gösteriyor.
Yatırımcılar için üç olası senaryo öne çıkıyor.
İlk senaryo, mevcut programın devam etmesi. Bu durumda uygun koşulları sağlayan yatırımcılar, yürürlükteki kurallar çerçevesinde gayrimenkul seçeneğini değerlendirmeyi sürdürebilir.
İkinci senaryo, programın daha sıkı koşullarla devam etmesi. Yatırım eşiği, kiralama koşulları veya mülkün niteliğiyle ilgili yeni düzenlemeler gündeme gelebilir. Böyle bir durumda yatırımın yalnızca satın alma maliyetine göre değil, uzun vadeli kullanım ve gelir potansiyeline göre değerlendirilmesi gerekir.
Üçüncü senaryo, gayrimenkul seçeneğinin kaldırılması. Bu durumda oturum izni hedefleyen yatırımcıların alternatif yatırım yollarını ve uygunluk koşullarını araştırması gerekir. Ancak yeni bir düzenleme yapılmadan hangi başvuruların nasıl etkileneceği konusunda kesin hüküm vermek doğru olmaz.
Bu nedenle yatırım kararını yalnızca “kurallar değişmeden önce satın alma” düşüncesine dayandırmak yerine, finansal hedefler ve hukuki koşullar birlikte değerlendirilmelidir.
Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırımı İçin Hangi Bölgeler İncelenmeli?
Golden Visa tartışması, Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı için tek başına bir alım veya satış sinyali oluşturmuyor. Doğru bölgeyi seçmek için fiyat hareketleri, kiracı talebi, konutun niteliği ve satış sonrası likidite gibi unsurların birlikte incelenmesi gerekiyor.
Atina, geniş kiracı kitlesi, ulaşım bağlantıları, üniversiteleri ve iş merkezleri nedeniyle yatırımcıların değerlendirdiği başlıca pazarlardan biri. Ancak mahalleler arasında ciddi fiyat ve kira farklılıkları olabileceğinden, şehir geneline ait ortalamalar tek bir dairenin getirisini göstermez.
Selanik, üniversiteleri, ticari faaliyetleri ve kıyı konumuyla farklı bir yatırım profili sunuyor. Burada öğrenci kiralamaları, uzun dönemli konut talebi ve merkezi bölgelere erişim gibi faktörler incelenebilir.
Diğer şehirler ve turistik bölgeler ise farklı fiyat seviyeleri ve kullanım seçenekleri sunabilir. Ancak turizm yoğunluğu yüksek bir bölgede mülk satın almak, otomatik olarak yüksek kira geliri elde edileceği anlamına gelmez. Sezon uzunluğu, yerel kiralama kuralları, bakım masrafları ve boş kalma süresi hesaba katılmalıdır.
Yunanistan Merkez Bankası’nın 2026 ikinci çeyrek verilerinde fiyat artışının Atina dışındaki bazı bölgelerde de sürdüğü görülüyor. Bu durum, yatırım araştırmasının yalnızca başkentle sınırlı tutulmaması gerektiğini düşündürüyor. Yine de geçmiş fiyat artışları gelecekte aynı oranın gerçekleşeceğini garanti etmez.
Yatırımcı Satın Almadan Önce Nelere Dikkat Etmeli?
Yunanistan’da gayrimenkul satın almayı planlayan yatırımcıların ilk adımı, yatırım amacını netleştirmek olmalı. Amaç oturum izni, uzun dönem kira geliri, dönemsel kullanım veya uzun vadeli değer artışı olabilir. Bu hedeflerin her biri farklı bir mülk ve lokasyon seçimini gerektirebilir.
Satın alma öncesinde özellikle şu başlıklar değerlendirilmelidir:
- Hukuki uygunluk: Tapu durumu, mülk üzerindeki yükümlülükler, yapı izinleri ve Golden Visa kategorisine uygunluk kontrol edilmeli.
- Toplam satın alma maliyeti: Satış fiyatının yanı sıra vergiler, noter, avukat, tescil, tadilat ve diğer işlem masrafları hesaba katılmalı.
- Gerçekçi kira hesabı: Beklenen kira geliri; boş kalma süreleri, yönetim, bakım, vergi ve sigorta giderleri düşülerek değerlendirilmelidir.
- Bölgesel talep: Üniversite, iş merkezi, ulaşım ve günlük ihtiyaçlara erişim gibi unsurların kiracı talebine etkisi araştırılmalı.
- Mevzuat takibi: Golden Visa ve kiralama kurallarındaki değişiklikler, satın alma öncesinde yetkili hukuk uzmanıyla doğrulanmalı.
Özellikle yalnızca oturum izni elde etmek amacıyla yapılan yatırımlarda, gayrimenkulün kendi ekonomik değerini göz ardı etmemek gerekir. Oturum izniyle ilgili avantajlar değişse bile mülkün maliyetleri, bakım ihtiyacı ve satış kabiliyeti yatırımcının finansal sonucunu etkilemeye devam eder.
Yunanistan’da Yatırım Kararı Verirken Mevzuat ve Getiri Birlikte Değerlendirilmeli
Ekim 2026’da gündeme gelen Golden Visa önerisi, Yunanistan’ın yabancı yatırımları nasıl yönlendirmek istediğine ilişkin tartışmaların devam ettiğini gösteriyor. PASOK’un gayrimenkul seçeneğini kaldırma önerisi henüz kesinleşmiş bir değişiklik olarak değerlendirilmemeli; iktidar cephesinin karşı çıkışı da siyasi sürecin henüz sonuçlanmadığına işaret ediyor.
Buna karşılık konut fiyatlarındaki yükseliş ve konut erişilebilirliği konusundaki tartışmalar, yatırımcıların yalnızca oturum izni şartlarını değil, piyasanın genel dinamiklerini de yakından takip etmesini gerektiriyor.
Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı düşünenler için en sağlıklı yaklaşım; bütçeyi, hedeflenen kira gelirini, bölgesel talebi, toplam maliyeti ve güncel mevzuatı aynı değerlendirme içinde ele almak. Doğru yatırım, yalnızca bir oturum izni seçeneğine değil, uzun vadede sürdürülebilir bir finansal plana dayanmalı.
Yunanistan hakkında daha fazla bilgi edinmek ve yatırım süreçlerini farklı yönleriyle keşfetmek isterseniz, önceki blog yazımıza da göz atabilirsiniz.
Tartışmaya Katıl