Yunanistan’da yatırım yapmayı, gayrimenkul satın almayı veya uzun süreli yaşamayı planlayan yabancı yatırımcılar için vergi sistemi, yatırım kararının en önemli parçalarından biridir. Bir gayrimenkulün satın alma fiyatı kadar, satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek vergiler, kira gelirinin vergilendirilmesi, yıllık mülkiyet vergisi ve yatırımcının vergi mukimliği de toplam maliyet üzerinde belirleyici olabilir.
Yunanistan vergi sistemi; gelir vergisi, gayrimenkul vergileri, KDV, sermaye gelirleri ve sosyal güvenlik katkıları gibi farklı kalemlerden oluşur. Ancak yatırımcı açısından en önemli ayrım, kişinin Yunanistan’da vergi mukimi olup olmadığıdır.
Yunanistan’da vergi mukimi olan kişiler genel olarak dünya çapındaki gelirleri üzerinden vergilendirilirken, vergi mukimi olmayan kişiler esas olarak Yunanistan kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları ise bazı durumlarda vergilendirme yöntemini değiştirebilir.
2026 itibarıyla Yunanistan, yabancı yatırımcıları ülkeye çekmek amacıyla özel vergi rejimlerini de uygulamaya devam ediyor. Özellikle yüksek varlıklı kişiler için Non-Dom olarak bilinen alternatif vergilendirme sistemi, belirli şartların karşılanması halinde yabancı kaynaklı gelirler için yıllık sabit vergi ödeme imkânı sunuyor. Güncel düzenlemelerde bu sistemin temel yatırım şartı en az 500.000 € seviyesinde bulunuyor.
Bu nedenle Yunanistan’a yatırım yapmak isteyen bir kişinin yalnızca “Yunanistan’da vergi oranları ne kadar?” sorusuna değil, “Ben hangi vergi statüsünde olacağım ve yatırımım hangi vergilere tabi olacak?” sorusuna da cevap bulması gerekiyor.
Yunanistan’da Vergi Mukimliği Nasıl Belirlenir?
Yunanistan’da vergi sistemini anlamanın ilk adımı vergi mukimliğini belirlemektir. Yunanistan Vergi İdaresi’ne göre bir kişi; kalıcı veya esas ikametgâhının, olağan ikametinin ya da kişisel ve ekonomik bağlarının merkezinin Yunanistan’da bulunması halinde vergi mukimi kabul edilebilir.
Ayrıca bir kişinin herhangi bir 12 aylık dönemde toplam 183 günden fazla Yunanistan’da bulunması da vergi mukimliği açısından önemli bir kriterdir. Bu durumda vergi mukimliği, kişinin ülkedeki bulunmasının ilk gününden itibaren başlayabilir.
Dolayısıyla Yunanistan’da ev satın almak veya Altın Vize almak tek başına otomatik olarak Yunanistan vergi mukimi olmak anlamına gelmez. Oturum hakkı ile vergi mukimliği birbirinden farklı konulardır.
Bu ayrım özellikle Türkiye’den Yunanistan’a yatırım yapan kişiler açısından önemlidir. Örneğin bir yatırımcı Yunanistan’da gayrimenkul satın alabilir ve oturum hakkı elde edebilir ancak yaşamının ve ekonomik bağlarının merkezi başka bir ülkede kalabilir. Bu durumda vergi yükümlülükleri farklı şekilde değerlendirilebilir.
Yunanistan vergi mukimi olan kişiler dünya genelindeki gelirleri üzerinden vergilendirilirken, Yunanistan vergi mukimi olmayan kişiler esas olarak Yunanistan kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir.
Yunanistan’da Gelir Vergisi Oranları
Yunanistan’da bireysel gelir vergisi artan oranlı bir sistem üzerinden uygulanır. Başka bir ifadeyle gelir yükseldikçe daha yüksek vergi dilimlerine geçilir.
Yunanistan Vergi İdaresi’nin yayımladığı mevcut gelir vergisi ölçeğinde ücret, emekli maaşı ve belirli ticari faaliyet gelirleri için oranlar şu şekildedir:
| Yıllık gelir | Vergi oranı |
|---|---|
| 0 – 10.000 € | %9 |
| 10.001 – 20.000 € | %22 |
| 20.001 – 30.000 € | %28 |
| 30.001 – 40.000 € | %36 |
| 40.001 € üzeri | %44 |
Burada önemli bir nokta bulunuyor: %44 oranı bütün gelire uygulanmaz. Artan oranlı vergi sisteminde her gelir dilimi kendi oranına tabi olur.
Bu nedenle yüksek gelir elde eden bir yatırımcının toplam gelirinin tamamının %44 oranında vergilendirildiğini düşünmek doğru değildir.
Yunanistan’da Kira Geliri Vergisi
Gayrimenkul yatırımı yapan kişiler açısından en önemli vergi kalemlerinden biri kira geliridir. Yunanistan’da gayrimenkulden elde edilen gelir, ücret gelirinden ayrı olarak vergilendirilir. Güncel oranlar şu şekildedir:
| Yıllık kira geliri | Vergi oranı |
|---|---|
| 0 – 12.000 € | %15 |
| 12.001 – 35.000 € | %35 |
| 35.001 € üzeri | %45 |
Bu nedenle Yunanistan’da yatırım amaçlı gayrimenkul satın alan bir kişinin yalnızca satın alma maliyetini değil, elde etmeyi planladığı kira gelirinin vergi sonrası durumunu da hesaplaması gerekir.
Örneğin Atina, Selanik veya turizm merkezlerinde gayrimenkul yatırımı değerlendirilirken brüt kira getirisi ile yatırımcının elinde kalan net gelir aynı olmayabilir. Vergi, bakım, sigorta, yönetim ve diğer işletme giderleri yatırımın gerçek getirisini etkileyebilir.
Yunanistan’da Gayrimenkul Alım Vergisi
Yunanistan’da gayrimenkul satın alan yatırımcıların karşılaşabileceği temel maliyetlerden biri gayrimenkul devir vergisidir.
Yunan Vergi İdaresi’ne göre gayrimenkul devir vergisinin temel oranı %3 olup bu vergi üzerinden belediyeler ve yerel yönetimler lehine %3 oranında ek bir yük uygulanır. Bu nedenle uygulamada toplam yük yaklaşık %3,09 seviyesine ulaşır. Verginin mükellefi genel olarak alıcıdır.
Bu vergi, özellikle yatırım bütçesi hazırlanırken dikkate alınmalıdır. Çünkü yatırımcının ayırması gereken toplam bütçe yalnızca satış sözleşmesindeki mülk fiyatından oluşmaz.
Buna noter, tapu/kadastro, hukuki inceleme ve diğer işlem giderleri de eklenebilir.
2026’da Gayrimenkul KDV’si
Yunanistan’da standart KDV oranı %24’tür. Ancak gayrimenkul sektöründe yeni yapıların KDV uygulamasına ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır.
Yunanistan, yeni gayrimenkullere yönelik KDV uygulamasının askıya alınmasını 2026 yılı boyunca uzatmıştır. Bu nedenle yeni bir mülk satın alırken işlemin KDV’ye mi yoksa devir vergisine mi tabi olduğu, mülkün niteliğine ve işlemin şartlarına göre ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu konu yatırımcılar için oldukça önemlidir. Çünkü aynı satış fiyatına sahip iki gayrimenkul, vergi statülerindeki farklılık nedeniyle yatırımcıya farklı toplam maliyetler çıkarabilir.
Bu nedenle satın alma sözleşmesi imzalanmadan önce gayrimenkulün vergi statüsünün Yunanistan’daki hukuk ve vergi danışmanları tarafından kontrol edilmesi gerekir.
ENFIA: Yunanistan’ın Yıllık Gayrimenkul Vergisi
Yunanistan’da gayrimenkul sahibi olduktan sonra karşılaşılan temel yıllık vergi ENFIA olarak bilinir.
ENFIA, gayrimenkul sahiplerinin mülkiyet hakları üzerinden hesaplanan yıllık bir vergidir. Verginin miktarı yalnızca mülkün metrekare büyüklüğüne göre belirlenmez. Mülkün konumu, özellikleri, kullanım şekli ve vergilendirme açısından dikkate alınan diğer unsurlar hesaplamada rol oynar.
Yunanistan Vergi İdaresi 2026 ve sonraki yıllar için ENFIA bildirimlerine ilişkin yeni düzenlemeleri yayımlamış durumda.
2026 yılında bazı küçük yerleşimlerde bulunan ana konutlar için ENFIA indirimi de uygulanmaya başladı. AADE’nin düzenlemesine göre belirli nüfus sınırlarının altındaki yerleşimlerde bulunan uygun ana konutlar için %50 indirim mekanizması bulunuyor.
Burada yatırımcıların dikkat etmesi gereken önemli nokta, ana konutlara yönelik bu tür indirimlerin yatırım amacıyla satın alınan her gayrimenkule otomatik olarak uygulanmamasıdır. Bu nedenle yatırım amaçlı bir mülk için ENFIA maliyeti ayrıca hesaplanmalıdır.
Yunanistan’da Gayrimenkul Sahibi Olan Yabancıların Vergi Yükümlülükleri
Yunanistan’da gayrimenkul sahibi olmak için Yunanistan’da vergi mukimi olmak zorunlu değildir. Yurt dışında yaşayan bir yabancı Yunanistan’da mülk sahibi olabilir. Ancak bu durumda mülkün Yunanistan’daki vergi yükümlülükleri devam eder.
AADE’nin yabancı vergi mükellefleri için yayımladığı bilgilere göre, Yunanistan’da gayrimenkul sahibi olan yabancıların mülklerini ilgili vergi kayıtlarında beyan etmeleri ve buna bağlı ENFIA yükümlülüklerini yerine getirmeleri gerekir. Kiraya verilen mülklerden elde edilen Yunanistan kaynaklı gelir de ayrıca beyan edilir.
Bu nedenle “Yunanistan’da yaşamıyorum, dolayısıyla Yunanistan’da vergi ödemem” yaklaşımı doğru değildir. Yatırımcının vergi mukimi olmadığı durumlarda dahi Yunanistan’daki gayrimenkul, kira veya diğer Yunanistan kaynaklı gelirlerden doğan yükümlülükleri bulunabilir.
Yunanistan’da Temettü, Faiz ve Telif Vergileri
Yunanistan vergi sistemi yalnızca maaş ve kira gelirlerinden oluşmaz. Sermaye gelirleri için de farklı stopaj oranları uygulanır. AADE’nin güncel verilerine göre temel oranlar şu şekildedir:
- Temettü: %5
- Faiz: %15
- Telif hakları: %20
Ancak uluslararası yatırımcılar açısından yalnızca Yunanistan’daki iç vergi oranına bakmak yeterli değildir. Yatırımcının vergi mukimi olduğu ülke ile Yunanistan arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşmasıbulunuyorsa, anlaşmanın hükümleri vergilendirme üzerinde etkili olabilir.
Türkiye’den Yunanistan’a yatırım yapan kişilerin bu nedenle hem Türkiye’deki hem de Yunanistan’daki vergi durumlarını birlikte değerlendirmesi gerekir.
Yunanistan Non-Dom Vergi Rejimi Nedir?
Yunanistan’ın yabancı yatırımcılar açısından en dikkat çekici vergi teşviklerinden biri Non-Dom rejimidir.
Bu sistem, yüksek varlıklı kişilerin vergi mukimliklerini Yunanistan’a taşımalarını teşvik etmek amacıyla oluşturulmuştur. Yunanistan Vergi İdaresi, Article 5A kapsamında yabancı kaynaklı gelirler için alternatif vergilendirme yöntemi uygulanabildiğini belirtiyor.
Güncel düzenlemelere göre temel şartlardan biri, Yunanistan’da en az 500.000 € yatırım yapılmasıdır. Yatırım; finansal araçlar, şirketlere katılım veya mevzuatta belirtilen diğer uygun yatırım biçimleri üzerinden gerçekleştirilebilir. Başvuru, yatırımın başlamasından itibaren veya yatırım tamamlandıktan sonra belirli süreler içerisinde yapılabilir.
Rejime kabul edilen kişi, yurt dışından elde ettiği gelirler için her yıl 100.000 € sabit vergi öder. Sistem 15 vergi yılına kadar uygulanabilir. Aile üyelerinin rejime dahil edilmesi halinde her bir uygun aile üyesi için yıllık 20.000 € ek ödeme söz konusu olabilir.
Bu sistem özellikle yüksek miktarda uluslararası gelir elde eden yatırımcılar açısından önemli olabilir. Ancak Non-Dom rejimi herkese otomatik olarak uygulanmaz ve yatırım şartlarının yanı sıra geçmiş vergi mukimliğiyle ilgili koşullar da bulunmaktadır.
Bu nedenle yüksek gelirli yatırımcıların başvuru öncesinde profesyonel vergi danışmanlığı alması önemlidir.
Yunanistan’da Çalışan ve Girişimciler İçin Vergi Teşvikleri
Yunanistan, yalnızca yüksek varlıklı yatırımcıları değil, yeni vergi mukimleri olacak çalışanları ve girişimcileri de çekmeye yönelik özel düzenlemeler uyguluyor.
Article 5C kapsamında belirli şartları karşılayan kişiler için Yunanistan kaynaklı ücret veya ticari faaliyet gelirlerine yönelik özel bir vergilendirme yöntemi bulunuyor. Programın amacı, yurt dışında yaşayan çalışanları ve profesyonelleri Yunanistan’a çekmek.
Bu nedenle Yunanistan’a taşınmayı planlayan girişimciler için yalnızca gayrimenkul fiyatlarını değil, çalışma ve işletme gelirlerinin vergilendirilmesini de değerlendirmek gerekiyor.
Yunanistan’da Emekliler İçin Vergi Avantajı
Yunanistan ayrıca yabancı ülkelerden emekli maaşı alan kişilerin vergi mukimliğini ülkeye taşımalarını teşvik eden özel bir rejime sahip.
Article 5B kapsamında belirli şartları sağlayan yabancı emekliler, yabancı kaynaklı gelirleri için alternatif vergilendirme sisteminden yararlanabilir. Bu düzenleme, Yunanistan’ı emeklilik dönemini Avrupa’da geçirmek isteyen kişiler açısından da dikkat çekici bir seçenek haline getiriyor.
Burada da geçmiş vergi mukimliği, yeni vergi mukimliğinin kurulması ve diğer şartların ayrıca incelenmesi gerekiyor.
Yunanistan Altın Vizesi ile Vergi Mukimliği Aynı Şey mi?
Yatırımcılar açısından en sık karıştırılan konulardan biri budur. Yunanistan Golden Visa sahibi olmak ile Yunanistan vergi mukimi olmak aynı anlama gelmez.
Golden Visa, belirli şartları karşılayan yatırımcılara oturum hakkı sağlayan bir yatırım yoludur. Vergi mukimliği ise kişinin ülkedeki fiili yaşamı, ekonomik ve kişisel bağları ve ülkede geçirdiği süre gibi kriterlere göre belirlenir.
Yunanistan’ın yatırım yoluyla oturum programında gayrimenkul yatırımı için bölgeye göre farklı eşikler uygulanıyor. Enterprise Greece’in güncel bilgilendirmesine göre yüksek talep gören bölgelerde eşik 800.000 €, diğer bölgelerde 400.000 € seviyesinde. Ticari binaların konuta dönüştürülmesi ve belirli tarihi yapıların restorasyonu gibi özel kategorilerde ise 250.000 € seviyesindeki yatırım yolu bulunuyor.
Ayrıca yeni eşiklerden yararlanan gayrimenkullerde en az 120 m² şartı ve kısa süreli kiralama konusunda kısıtlamalar bulunabiliyor.
Dolayısıyla yatırımcıların Golden Visa kararını verirken oturum avantajlarını ve vergi sonuçlarını ayrı ayrı değerlendirmesi gerekir.
Yunanistan’da Vergi Planlaması Neden Önemli?
Bir yatırımın gerçek maliyetini yalnızca satın alma fiyatı belirlemez.
Örneğin Yunanistan’da gayrimenkul satın alan bir yatırımcı için şu kalemlerin birlikte değerlendirilmesi gerekebilir:
- Gayrimenkul satın alma fiyatı
- Devir vergisi
- Noter ve hukuki işlem giderleri
- Tapu veya kadastro giderleri
- Yıllık ENFIA
- Kira geliri vergisi
- Sigorta ve bakım giderleri
- Yönetim giderleri
- Bankacılık ve para transferi maliyetleri
- Vergi beyannamesi ve muhasebe hizmetleri
Özellikle yatırımın kira geliri üretmesi planlanıyorsa brüt getiri ile net getiri arasındaki farkın önceden hesaplanması gerekir.
Aynı şekilde yatırımcının Yunanistan’da yaşamaya başlaması halinde vergi mukimliği konusu da yeniden değerlendirilmelidir.
Yatırımcılar İçin En Önemli Vergi Noktaları
Yunanistan’da yatırım planlayan yabancılar için sistemi özetlemek gerekirse birkaç temel konu öne çıkıyor.
Birincisi, vergi mukimliğini belirlemek gerekiyor. Yunanistan’da 183 günden fazla bulunmak önemli bir kriter olsa da tek kriter değil; kişinin kişisel ve ekonomik bağları da dikkate alınabiliyor.
İkincisi, gayrimenkul sahibi olmak yıllık vergi yükümlülükleri doğuruyor. Yatırımcı Yunanistan’da yaşamasa bile gayrimenkulünü beyan etmek ve ENFIA gibi yükümlülükleri yerine getirmek zorunda olabilir.
Üçüncüsü, kira geliri ayrıca vergilendiriliyor. Gayrimenkul gelirinde %15, %35 ve %45’lik kademeli oranlar uygulanıyor.
Dördüncüsü, yabancı yatırımcılar için özel vergi rejimleri bulunuyor. Non-Dom, yabancı emekliler ve yeni çalışanlar için farklı teşvik mekanizmaları uygulanabiliyor.
Son olarak, Golden Visa ile vergi mukimliğini birbirine karıştırmamak gerekiyor. Oturum izni sahibi olmak otomatik olarak Yunanistan vergi mukimi olmak anlamına gelmiyor.
Yunanistan’da Yatırım Yaparken Vergiyi Baştan Hesaplayın
Yunanistan, Avrupa’da gayrimenkul yatırımı ve yaşam açısından dikkat çeken ülkelerden biri olmaya devam ederken, yatırım kararında vergi sisteminin ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.
Yatırımcı açısından en önemli konular; vergi mukimliği, gayrimenkul devir vergisi, ENFIA, kira gelirinin vergilendirilmesi ve varsa özel vergi rejimlerinden yararlanma imkânıdır.
Özellikle yüksek gelir sahibi yatırımcılar için Non-Dom rejimi, Yunanistan’da vergi mukimliğine geçiş planını önemli ölçüde değiştirebilecek bir seçenek olabilir. Bununla birlikte 500.000 € yatırım şartı, geçmiş vergi mukimliği koşulları ve 100.000 € yıllık sabit vergi gibi unsurlar nedeniyle bu rejimin kişisel finansal durum üzerinden değerlendirilmesi gerekir.
Gayrimenkul yatırımcıları için ise satın alma fiyatının yanında %3,09 seviyesindeki devir vergisi, ENFIA, kira geliri vergisi ve diğer işlem maliyetlerinin yatırımın toplam maliyetine dahil edilmesi önemlidir.
Kısacası Yunanistan’da yatırım yapmak isteyenler için doğru strateji, yalnızca uygun bir mülk bulmak değil; yatırım, oturum ve vergi planlamasını birlikte yapmak olacaktır.
Yunanistan hakkında daha fazla bilgi edinmek ve yatırım süreçlerini farklı yönleriyle keşfetmek isterseniz, önceki blog yazımıza da göz atabilirsiniz.
Tartışmaya Katıl